中国铁建金色蓝庭3号栋公寓销售运营建议
一、销售运营背景
金色兰庭位于XXX市雨花区南二环二段，总建筑面积约8.3万方，由3栋住宅、1栋公寓式办公楼及地上商业裙楼组合而成，东邻韶山中路，西接芙蓉中路，近地铁一、四号线（实际距离一号线涂家冲站1.3公里），地铁交通欠佳。
本项目主打四梯十五户，约39-49㎡轻奢平层公寓产品，毛坯均价在13500元/㎡，但市场上同类型公寓产品，价格在8500-10000元/㎡之间，从价格方面看，项目在市场上的价格竞争力较弱，将导致客户不能形成有效的关注及认可。
从距离方面比对XXX真正的地铁上盖物业，项目离地铁站1.3公里，距离上并不占优势。市场上公寓产品主要以投资性质为主，客户考虑交通、价格、投资回报及周边人群消费力等因素。因项目距地铁口较远，不能便捷的将地铁、城轨等现代便捷的交通连接于一体，客户从投资、居住或办公方面考虑，市场将对项目存在较强的抗性。
20**年，全球因冠状病毒的影响，大量投资客户现处于观望市场行情状态，且项目售价处于市场的顶端，距地铁较远，交通便捷性稍差，如现将项目公寓大量投放市场销售，客户对项目抗性较大，同时将对项目的品牌形象存有较大的冲击风险，不利于后期宣传推广。建议根据现在的市场氛围，为能回笼部分资金，减轻开发商资金压力的情况下，项目公寓可拿出部分低楼层单位及酒店运营单位进行销售，大部分用于自持运营，待运营优良后，公寓能够持续的、稳定的保持高收益时，届时根据市场行情再将公寓推向市场，保障开发商得到更高的资产收益。
项目公寓抗性总结：
(1) 项目距离地铁口较远，市场上购买公寓客户群体存在较大抗性；
(2) 项目公寓在市场上单价较高，与同片区公寓项目竞争力偏弱；
项目公寓建议：
项目公寓推出低楼层及酒店运营单位，以小面积，低总价，稍低单价推出市场销售；
二、销售方案
项目公寓产品整体均价在13500元/㎡，从现在的公寓市场看，项目售价较高，当前市场对此价格接受度较低。在确保开发商回笼资金最大化及保证项目未来整体销售价格不低于开发商制定的均价的情况下，项目以均价13500元/㎡为基准，来制定整栋公寓价格的方式。现项目公寓已与rudy酒店签订相关协议，建议现在向市场上推售6-7层低楼层及20-28层酒店运营的公寓，将项目公寓价格尽可能与市场同类型物业保持一致，减少项目的去化困难，加速开发商资金回笼速度。
公寓销售政策：针对公寓售价在同片区类型物业中，价格相对偏高的问题，对购买公寓业主送商铺免租权，即项目公寓底商五年内免租三年使用政策，进行以“购买公寓可免租使用3年商铺使用权”“国际酒店入住，投资有保障”的形式进行噱头宣传，，增加项目曝光度，吸引客户关注并莅临项目了解。
商铺招商运营过程中，如有客户需租赁项目商铺进行商业活动，可向客户介绍项目正在进行“购买公寓五年内免租三年的政策”，建议向客户计算项目商铺租金的形式，建议在项目上购买公寓，对客户讲述三年内商铺租金可购公寓多少面积及未来公寓的升值潜力；
同时商铺业态可限制规划为医疗美容机构、家庭厨房、口袋商业等形象展示较好的商业业态，以更好的形象展示项目商业氛围，促进公寓去化及客户租赁。
商铺免租期限政策：
从签订租赁合同后次月1号开始计算租期，签约5年免租3年的免租月份如下：
备注：签约五年，免租时间为36个月，具体哪个月份免租以上表为准。
销售建议总结：
(1) 项目推售6-7层低楼层及20-28层酒店运营的公寓，尽可能与市场同类型物业保持一致；；
(2) 购买项目公寓客户进行免租送三年商铺使用权的形式，降低购买公寓产品的成本，降低客户内心对价格的抗性，即促进销售，又促进了项目商业运营；
(3) 商铺业态限制规划为医疗美容机构、家庭厨房、口袋商业等形象展示较好的商业业态；
三、运营方案
项目8-19层暂时做为开发商自持物业，委托专业的运营公司进行托管服务，保证开发商对于自持物业能够在持有的年限内，持续为开发商提供稳定的收益。
对于运营公司托管服务，考虑到运营公司的人工、财务、宣传、渠道等费用支出，结合市场上各类型托管公司的服务财务支出，项目公寓8-19层由运营期间物业产生的所有收入，开发商与运营公司收益进行三七分层，开发商公司占七层收益，运营公司占三层收益的方式，尽可能确保开发商利润最大化。
3.1运营测算
商铺销售及十年运营测算
(1) 商铺托管运营十年，实际商铺前五年有三年是免租给业主使用，实际收益为2883762元；
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